第348章 鞭策入裡

  再一個是地段的區別,房地產因其不可移動性,因此不論住宅還是商業,對地段的要求都比較高,而商業更之為甚。

  相對而言,住宅選擇地段的彈性空間更大,不論城市中心,還是城市郊區,亦或荒郊野嶺,均可開發住宅。

  而商業則不同,商業一旦離開城區,來到郊外,就需要對商業的經營內容、業態進行檢討。

  例如適應於城區的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫,地選錯了,那必定難以生存。

  商業對“易達性”的要求很高,項目最好處在道路十字路口或緊鄰幹道,客流、人流、車流穿行方便,這樣才能增加顧客的光顧可能。

  接下來是客戶方面的區別。

  住宅地產涉及客戶層面較窄,而商業地產涉及客戶層面較寬。

  住宅的目標客戶一般分為兩類,一種是投資型客戶,一種是自用型客戶,投資型客戶乃是依靠買後出租及房產升值獲利,就如同在座的兩位朋友,而自用型客戶乃是買後自用,不論過渡型居住還是永久性居住。

  商業地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。

  經營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店,下表為某購物中心的目標商戶分類,可以看出各類商戶對物業的要求都不盡一致。

  還有操作複雜性的區別,從開發商的地產開發角度來講,商業操作的複雜性甚之於住宅。

  對於住宅而言,開發商將住宅賣出後基本就萬事大吉了,住宅的使用價值就開始在消費者手中體現。

  而商業地產在銷售過後,是不能直接進行消費的,這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的,它還要進行招商才能運營使用。

  而招商運營乃是商業地產的生死環節,稍有不慎,便會將商業帶入萬劫不復的深淵,國內的很多商業就是沒有處理好招商與銷售之間的關係而導致項目夭折的。

  還有就是物業要求區別。cdn.y13398281206.com/apk/aidufree.apk  愛讀免費小說app更新最快,無廣告,陳年老書蟲客服幫您找想看的書!

  住宅對物業的要求相對簡單,只要能滿足居住的功能就可以,對層高、荷載等的要求也不高。

  但對於商業地產而言,對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細緻的要求,任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。

  不同的商業業態,對物業的要求不同,舉例說一般百貨店樓板的承重要達到500公斤,建材超市要求荷載4000公斤,普通的超市和書店1000公斤,倉儲店的荷載就要達到1500公斤。

  不同的業態,對高度要求亦不相同,做生活超市,5米層高就可以了;如果做建材超市,至少要8米層高;而做倉儲的話,要9米;如果建電影院,至少要9米層高,因為將來會使用大銀幕。