第348章 鞭策入裡

　　而住宅的活荷載只要200公斤，層高達到2.8—3米就可以了，由此可見住宅的物業要求要相對簡單的多。

　　還有就是銷售模式的區別。

　　住宅的銷售模式較商業地產而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。

　　而商業的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。

　　而且每種銷售模式還可以繼續細分，例如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。

　　而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或者二者的結合。

　　亦可分為五年及以內的短期返和五年以上的長期返，更可分為保底或不保底等等，不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應對象。

　　再有就是重點的投資回報形式。

　　對於開發商而言，商業地產的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是後期經營收益，三是物業升值。

　　而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現，銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商後續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。

　　例如北京的某購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣，上海的某購物廣場建設的時候投資不到5個億，後有機構出50億收購，卻被婉拒，因為這個物業每年都在升值，而且經營收益很高。

　　所以，商業地產真正的價值並非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業升值。

　　最後就是專業性程度的差別了。

　　商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點都是不同的，商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建築規範和消防規範外，還要遵循第三種規範即商業規範。

　　商業地產的運作對於商業專業性的要求極高，是多個商業微觀問題綜合解決的結果，住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。

　　從過程上看，住宅地產銷售後就進入了終端，而商業地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業和經營管理。

　　所以，商業地產運作與住宅地產的運作對專業程度的要求是不一樣的！

　　好傢伙，今天的房德祐算是開了眼了，蕭進這一套套的，分析的鞭策入裡，如同讀三年書一樣。

　　“那個...妹夫啊，你最近工作忙嗎？！”

　　“還行！”

　　“額...你要是不忙，我跟著你跑兩天，我的這兩個朋友就跟小玉跑兩天，你看咋樣？！”

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